상생임대주택 양도세 비과세 조건 케이스 정리

지난 6월 21일 정부에서 발표한 부동산 대책 중 상생임대주택 정책의 개선안에 대해 관심이 집중되고 있습니다. 상생임대라는 것이 무엇인지 그리고 어떻게 개선되었는지 케이스별로 정리해 보았습니다.  

 

 

상생임대주택

 

 

상생임대주택 양도세 비과세 조건 케이스 정리

 

상생임대인

 

21년 12월에 신규 · 갱신계약 임차인 지원 강화 정책에서 상생임대인이란 개념이 나왔습니다.

상생임대인이란 신규 갱신계약 시 임대료를 '직전 계약'과 대비하여 유지· 인하를 포함하여 5% 이내 인상한 임대인을 말합니다.

 

상생임대인은 해당 계약을 2년간 유지 시 양도소득세 비과세 2년 실거주 요건 중 1년을 충족한 것으로 인정받는 인센티브를 제공받을 수 있습니다.  

 

상생임대인으로 인정받으려면 충족되어야 할 조건이 있습니다.  

21년 12월 20일 ~ 22년 12월 31일 기간 내 신규 갱신계약 체결분에 한정됩니다. 

임대 개시 시점 1세대 1주택 보유 주택이어야 하며 기준시가로 9억 원 이하 주택이어야 합니다. 

 

 

 

 

신규· 갱신 계약유형

1. 신규계약(신규 임차인) 

* 기존 임차인 갱신 만료 후 다른 임차인과 체결한 계약

* 계약  만료 이전 임차인 귀책으로 계약 취소 후 다른 임차인과 체결한 계약 (이전 임대차 계약 1년 6개월 이상 유지 필요)

2. 갱신계약(기존 임차인)

* 갱신권 미사용 - 갱신요구권 사용 전 양자 간 합의에 의해 자율 갱신한 계약 

* 갱신권 사용 - 주임법 상 갱신요구권을 활용하여 갱신된 계약

 

 

상생임대인 지원제도 개선안

 

구분	현행	개선
상생임대주택 인정 요건	임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가)이하 주택	폐지 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
비과세 혜택	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
장기특별공제혜택	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용 기한	22년 12월 31일	24년 12월 31일까지 2년 연장

 

 

 

 

케이스로 정리해보는 비과세 혜택 적용

 

1. 기준시가가 10억이 넘는 주택인 경우 상생임대인이 될 수 있을까?

→ 개선안에서는 주택 가격 제한이 폐지되었기 때문에 고가 주택인 경우에도 가능합니다. 

 

2. 집이 여러 채인 다주택자인 경우 A, B, C 주택 모두 임대료를 5% 이내로 계약하면 A, B, C 주택을 팔 때 모두 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

→ 3 주택이 모두 상생임대주택의 요건을 갖추었어도 마지막으로 파는 주택만 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 A, B, C 주택중 C 주택만 상생임대주택 요건을 갖추었다면 해당 주택을 마지막으로 팔아야 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

3. 전세 낀 주택을 매수하여 23년도에 5% 이내로 계약을 갱신한다면 상생임대인으로 혜택을 받을 수 있을까?

→ 주택 매수 시 승계한 계약은 인정받지 못합니다. 다음번 계약 갱신 시기가 24년 12월 31일을 넘기기 때문입니다. 만약 22년 2월에 주택을 매수하였고 6월에 계약을 갱신하고 24년 6월에 계약을 갱신한다면 기한 내이기에 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

4. 임차인 A와 계약이 만료되고 임차인 B와 새로 계약을 할 때 5% 이내로 한다면  상생임대인 혜택을 받을 수 있을까?

→ 직전 계약과 2번째 계약의 임차인은 달라도 상관없습니다. 그러나 임대인은 동일해야 합니다.

 

5. 다가구주택도 상생임대인 혜택을 받을 수 있을까?

→ 다가구주택의 소유자는 1명입니다. 때문에 양도 시 전체 주택을 1주택으로 간주합니다. 만약 상생임대인 혜택을 받고자한다면 모든 집과 5%이내의 상생계약을 맺어야 합니다. 

 

6. 반전세나 월세도 상생임대인 혜택을 받을 수 있을까?

→ 전세, 반전세, 월세 모두 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다.